Cinci teste pentru un cartier nou, după noul Cod al urbanismului: cum se așază Delfin Park
Economie
Legea nr. 169/2026 oferă un set de criterii prin care poate fi judecat orice ansamblu nou din oraș. Documentația fostei baze RATC, începută înainte de lege, poate fi citită pe baza lor.
Când apare un cartier nou, oamenii din jur pun aceleași întrebări: pe unde circulă mașinile, unde merg copiii la școală, cât verde rămâne și cine plătește drumurile. Până acum, răspunsurile se căutau prin documentații dispersate. De la 25 august 2026, o parte dintre ele sunt reunite în Legea nr. 169/2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicat în Monitorul Oficial la 10 august. Un exemplu concret de lectură prin ochii acestei legi este Delfin Park, conceptul pentru fosta bază RATC din Constanța.
Calendarul documentației este mai vechi decât legea: certificatul de urbanism datează din 2023, consultările publice au fost în 2024 și din noiembrie 2025, iar dezbaterea publică a avut loc la 24 decembrie 2025. Prin urmare, nu putem vorbi de un proiect croit pe legea nouă, ci de o documentație care poate fi comparată cu ea. Iată cele cinci teste.
Testul 1: drumurile și traficul
Articolele 63–64 din Cod fac planurile de investiții aferente unui PUZ obligatorii pentru actorii numiți în ele și permit contracte de urbanizare, adică cineva trebuie să răspundă de infrastructură, nu doar de clădiri. În documentația Delfin Park apar realizarea etapizată a circulațiilor, regulile de racordare și extindere a rețelelor, mutarea vechilor rețele RATC și transferul unor terenuri pentru străzi în domeniul public. Accesele sunt prevăzute dinspre străzile Soveja, Panait Cerna și Chiliei. La dezbaterea publică au fost prezentate un sens giratoriu pe Soveja, o arteră internă est-vest și pasaje pietonale. Potrivit prezentării, studiul de trafic a fost evaluat de trei ori de comisia de circulație, iar parcările, supraterane și subterane, depășesc minimul stabilit de oraș. Traficul rămâne totuși obiecția cea mai frecventă a vecinilor, iar calendarul lucrărilor va conta mai mult decât schițele.
Testul 2: serviciile de zi cu zi
Articolul 161 spune că zona locuințelor trebuie să cuprindă spații verzi, agrement, dotări publice și servicii de proximitate. Legea nu obligă fiecare dezvoltator să construiască o școală, dar nici nu admite o zonă de locuit fără servicii. Potrivit dezvoltatorului, conceptul include școală, grădiniță, clinică și spații commerciale . Datele privind capacitatea școlară au fost verificate cu inspectoratul școlar județean, iar ultima versiune conține o școală privată. Pentru o familie, contează însă costul accesului și momentul deschiderii, detalii care nu pot fi judecate încă.
Testul 3: verdele
Articolul 164 cere ca spațiile verzi să fie planificate după accesibilitate, conexiuni, calitate și biodiversitate. Dezvoltatorul indică un parc la sol de aproximativ 12.000 mp, cu acces public, și circa 30.000 mp de verde în total, incluzând grădini și terase înierbate. Sunt categorii diferite și nu trebuie confundate. Documentația adaugă piste de biciclete, circulații pietonale și legături între străzile din jur. Utilitatea parcului va depinde de intrări, de întreținere și de regulile efective de utilizare.
Testul 4: ce se întâmplă in general cu terenul
Articolele 224–228 vorbesc despre regenerarea urbană prin programe locale, indicatori și planuri de acțiune. Delfin Park pornește de la un teren de 85.888 mp, în 11 loturi, pe locul fostului garaj de troleibuze, dezafectat în 2010, și propune un amestec de funcțiuni: locuințe, comerț, birouri și servicii, cu o școală și o clinică, pe aproximativ 8,6 hectare. Regimul de înălțime este diferențiat, între 5 și 24 de etaje, cu o singură clădire de 24 de etaje, care ar găzdui un hotel de 4–5 stele. Rămâne de văzut cum va fi măsurat rezultatul, cum cere legea.
Testul 5: procedura
Articolele 91–92 introduc avizarea integrată locală, prin analiză comună și documentație electronică. Scopul este ca incompatibilitățile dintre cerințele privind utilitățile, mobilitatea și mediul să iasă la iveală mai devreme. Documentația Delfin Park a trecut deja prin verificări pe componente, de la trafic la capacitatea școlară, înainte de dezbaterea publică.
Ce nu rezolvă comparația
Asemănarea cu direcțiile legii nu este o certificare juridică. Articolul 582 păstrează, pentru procedurile începute înainte, legea de la momentul inițierii. Planul urbanistic stabilește regulile, nu înlocuiește autorizația de construire, iar aleile din plan sunt orientative.
Rămâne însă o observație utilă pentru oraș: întrebările pe care legea le pune acum, despre servicii, verde, trasee și etape, apar în documentație înainte ca legea să existe. Cât de bune sunt răspunsurile vor arăta, în timp, calendarul dotărilor și viața de zi cu zi a celor care locuiesc în zonă.
Citește și:
Delfin Park: investiția care poate transforma Constanța într-un oraș activ 12 luni pe an
