Legea Nordis, decizia CCR și poziționarea proiectului Delfin Park
Știrile zilei
Sfârșitul de an aduce două modificări importante pentru piața imobiliară: intrarea în vigoare a așa-numitei „Legi Nordis” și publicarea deciziei Curții Constituționale privind unele prevederi din legea urbanismului. Cele două instrumente vor influența modul în care sunt finanțate, autorizate și dezvoltate proiectele rezidențiale și mixte în anii următori.
Legea Nordis stabilește plafoane clare pentru avansurile pe care dezvoltatorii le pot încasa înainte de finalizarea construcțiilor. Procentele plătite de cumpărători vor fi corelate cu stadiul fizic al lucrărilor, iar sumele colectate trebuie ținute în conturi bancare dedicate proiectului. Scopul este reducerea riscului ca șantierele să fie abandonate sau întârziate semnificativ din lipsă de finanțare, după ce avansurile au fost folosite în alte direcții.
Pentru proiectele ridicate pe un model de business bazat în principal pe precontracte și pe cash-flow din vânzări „pe plan”, legea presupune o schimbare structurală. Pentru dezvoltările susținute de capital propriu consistent și finanțări instituționale, efectul imediat este în principal de ajustare administrativă și contractuală.
În această a doua categorie se înscrie și proiectul Delfin Park din Constanța, propus pe fosta bază RATC de pe strada Soveja. Dezvoltarea, aflată în prezent în etapa de transparență decizională, va avea la bază o structură de finanțare mixtă și o etapizare clară a execuției. Accentul este pus pe construirea efectivă a ansamblului si valorificarea comercială a unităților conform etapelor din Legea Nordis, ceea ce reduce presiunea precontractelor ca principală sursă de finanțare.
Decizia Curții Constituționale privind legea urbanismului a generat, la rândul ei, discuții în rândul autorităților locale și al profesioniștilor din domeniu. Deși, la o primă vedere, au existat interpretări potrivit cărora instrumente precum Planurile Urbanistice Zonale ar putea fi limitate, specialiștii au precizat că sensul principal al deciziei este acela de a reașeza PUZ-urile în logica planificării urbane de ansamblu.
Cu alte cuvinte, documentațiile de detaliu trebuie să fie corelate cu planurile urbanistice generale și cu strategiile de dezvoltare, nu să funcționeze ca derogări permanente. Accentul se mută de la rezolvarea punctuală a fiecărei parcele la respectarea unei viziuni urbane coerente.
Proiectul Delfin Park a fost conceput în această logică. Planul Urbanistic Zonal aferent reconversiei fostei baze RATC a fost analizat în Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și Urbanism, iar ulterior a primit avizul arhitectului-șef al municipiului Constanța. Documentațiile publice descriu un ansamblu cu funcțiuni mixte – locuințe colective, servicii de proximitate, spații comerciale, parc public – integrat în rețeaua de circulații și în trama urbană existentă.
Proiectul este etapizat și include măsuri referitoare la trafic, parcări și spații verzi, astfel încât să fie corelat cu capacitatea infrastructurii din zonă. Aceste caracteristici îl plasează în zona dezvoltărilor care pot funcționa în cadrul mai strict desenat de decizia CCR, nu în afara lui.
În ansamblu, Legea Nordis și decizia Curții Constituționale au potențialul de a selecta mai puternic proiectele din piață. Dezvoltările cu finanțare fragilă și documentații urbanistice forțate vor întâmpina dificultăți. Proiectele care se bazează pe capital solid, etapizare și integrare în planurile de dezvoltare ale orașului vor avea un cadru mai clar în care să opereze.
În Constanța, Delfin Park reprezintă unul dintre exemplele de proiect care se poziționează în această a doua categorie. În perioada următoare, modul în care astfel de proiecte parcurg etapele administrative și de execuție va fi un indicator important al felului în care noile reguli se traduc în practică, dincolo de litera legii.”
Citește și:
Proiectul Delfin Park obține avizul arhitectului-șef și intră în etapa de transparență decizională
